Voorraden

Toelichting
Het actieve grondbeleid wordt in de balans, zoals voorheen, zichtbaar gemaakt onder de voorraden van de vlottende activa. De in de exploitatie genomen bouwgronden hebben een totale balanswaarde van € 12,2 miljoen. In 2018 heeft de raad ingestemd met het verhogen van het voorzienbare tekort voor Kapelpolder. Voor Koningshoek, De Dijk en Het Spectrum zijn nieuwe voorzienbare tekorten ingesteld.

In de balanspresentatie van de voorzieningen grondbedrijf heeft een wijziging plaatsgevonden ten opzichte van de jaarrekening 2018. Het voorzienbaar tekort Noorddijk-Geerkade wordt aan de passiefkant van de balans gepresenteerd als onderdeel van de voorziening grondbedrijf. Een andere wijziging betreft de presentatie in de gevallen waarbij de hoogte van de voorziening de boekwaarde van het complex overschrijdt. Een deel van de voorziening wordt dan, conform het BBV, aan de passiefkant van de balans gepresenteerd.

In de onderstaande tabel wordt de specificatie van de voorzieningen grondbedrijf gegeven.

Met het MPG 2019 zijn de voorzienbare tekorten niet gemuteerd. Dit is gebeurd op basis van losse besluitvorming in de raad.  
Met het eindejaarsbericht 2018 is er een voorzienbaar tekort van € 204.000 ingesteld voor Koningshoek. Dit heeft te maken gewijzigde regelgeving voor grondexploitaties, waarbij onder andere de dekking van uit de reserve Wegen niet meer mogelijk is.
Voor De Dijk heeft de raad ingestemd met krediet voor het verkavelen van veld 3. De grondexploitatie is daarmee herzien met een voorzienbaar tekort van € 16.000.
Op 6 februari 2018 heeft de raad als gevolg van de keuze voor sociale woningbouw het voorzienbare tekort verhoogd met € 342.000 (inclusief rente is de storting € 364.000).
Op 2 oktober 2018 heeft de raad ingestemd met de grondexploitatie voor de herontwikkeling van het voormalig schoolgebouw Het Spectrum. Hiervoor is een voorzienbaar tekort van € 337.000 ingesteld.

In 2018 is rente toegevoegd aan de voorzieningen, omdat het voorzienbare tekorten betreffen op basis van een contante waarde.

Toelichting eindwaarde complexen

Toelichting
In de geactualiseerde grondexploitaties (inclusief rekening 2018) worden er voor de resterende looptijd van alle projecten (inclusief niet zijnde voorraden) nog € 2,9 miljoen aan kosten en € 16,1 miljoen aan opbrengsten geraamd. Er ontstaat hierdoor een eindwaarde van € 1,3 miljoen positief. Dit wijkt af van de van de prognose, ad. € 1,2 miljoen positief, zoals vermeld in paragraaf 2.7 Grondbeleid. Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door een actualisatie in de grondexploitaties en doordat de bedragen in bovenstaande tabel gebaseerd zijn op eindwaarden en het bedrag uit paragraaf 2.7 uitgaat van contante waarden (teruggerekend naar 1-1-2018). In 2018 zijn de voorzienbare verliezen, inclusief rentetoevoeging, toegenomen (in totaal staat er nu € 2 miljoen op de balans).
Hieronder wordt een onderbouwing gegeven van de aannames die ten grondslag liggen per complex. Een getailleerde toelichting is ook te vinden het MPG 2018.
Toelichting documentatie grondexploitaties t.b.v. fasering en grondprijs:

• Koningshoek: Door de gunstige marktomstandigheden heeft de ontwikkelaar besloten het project te versnellen in uitvoering. De uitvoering van de openbare ruimte is gestart. In 2018 is het project opgeleverd, zie de mijlpalen vanuit het MPG 2018, pagina 21. Voor Koningshoek is de grondprijs contractueel vastgelegd.
• De Dijk: In 2018 zijn er geen koopovereenkomsten afgesloten. Wel is er tweemaal een reserveringsovereenkomst afgesloten voor dezelfde kavel.

Op 18 februari 2019 heeft de gemeente Maassluis een verkoopovereenkomst afgesloten met MTS Euro Products ter grootte van 30.000 m2. Met deze grondverkoop is circa 60% van het te verkopen bedrijventerrein verkocht. Met MTS Euro Products is overeengekomen dat zij de kavel in 2021, of zoveel eerder als mogelijk, afnemen.
Met meerdere partijen wordt er onderhandeld voor diverse locaties op De Dijk (bronnen: Actuele verkavelingstekeningen De Dijk d.d. 15 februari 2018; De Dijk opties met namen d.d. 5 maart 2018). De kaart geeft een beeld van concrete interesse van aankopende partijen/ bedrijven met opties, reserveringsovereenkomsten of koopovereenkomsten. Op de kaart is daarbij tevens vermeld in welk jaar de afname plaats kan vinden. Er zijn in de afgelopen periode in het college vijf koopovereenkomsten vastgesteld. Aan deze vijf partijen wordt ook dit jaar nog de kavel geleverd (september 2019).
Gezien de grote belangstelling en de concreetheid van de zes koopovereenkomsten is de opgave vanuit de grex als realistisch te beschouwen. Voor de grondprijs van De Dijk geldt de benchmark van Fakton (bron: Onderzoekspresentatie Fakton, Wonen of werken op locatie De Dijk d.d. 12 december 2017) en de gegevens vanuit het Kadaster met betrekking tot de reeds verkochte kavels. De grondprijs bij verkoop is gebaseerd op de vraagprijs (zie de benoemde documenten). De grondprijs in de grex ligt onder de vraagprijs, dit om flexibiliteit te houden voor een investering in mogelijke herverkaveling of een veld verkoop in plaats van kavel verkoop. Dit laatste is dus nu gebeurd met de verkoop aan MTS Euro Products, waarbij een herverkaveling nodig was voor het laatste veld, veld 3. Op 18 december 2018 heeft de gemeenteraad ingestemd met de kredietautorisatie om veld 3 te herverkavelen. De grondexploitatie is op dat moment herzien vastgesteld. Bij de vaststelling van het MPG 2020 worden alleen gesloten koopovereenkomsten daadwerkelijk opgenomen in de herziening. De op dat moment nog niet verkochte kavels worden gehandhaafd op de oude prijs.

• Kapelpolder: In het MPG 2018 (pagina 19) werd gemeld dat het uitgangspunt voor de grondexploitatie koopwoningen zijn. Na verkennende gesprekken over sociale woningbouw met Dura Vermeer en Maasdelta Groep, is gekozen om sociale woningbouw te gaan realiseren. Dura Vermeer is afgevallen als partij. Er wordt momenteel met de Maasdelta Groep een Realisatieovereenkomst voorbereid met betrekking tot de fasering en grondprijs.

Onzekerheden in de waardering algemeen
In de grondexploitaties bestaat onzekerheid over de na boekjaar 2018 opgenomen nog te realiseren kosten en opbrengsten. Hoewel de kosten met een hogere mate van zekerheid zijn te voorspellen en te beïnvloeden, liggen de grootste risico’s aan de opbrengstenkant. Het in de berekeningen van de grondexploitaties gehanteerde uitgiftetempo, blijft zeker gezien de economische omstandigheden en demografische ontwikkelingen, onzeker. Ook is het onzeker of de gehanteerde en doorgerekende uitgifteprijzen zullen worden gerealiseerd. De recente ontwikkelingen op De Dijk geven echter een positief beeld.

Waardering grondexploitaties
Ten behoeve van de bepaling van de boekwaarde van de complexen zijn de exploitatieopzetten geactualiseerd. Deze actualisatie is met inachtneming van de uitgangspunten, de parameters, zoals in de MPG 2019 zijn vastgesteld. Deze parameters zijn bepaald overeenkomstig de notities van de commissie BBV. De effecten uit het MPG 2019 en onderzoeken ten aanzien van de classificaties zijn in deze balanswaardering opgenomen. Verliesverwachtingen hebben geleid tot het opnemen van een voorziening als correctie op de boekwaarde.

Waardering grondprijs
Voor het bepalen van de hoogte van de grondprijs is het uitgangspunt van de gemeente Maassluis een marktconforme grondprijs. Hiervoor zijn meerdere methoden mogelijk.
De gemeente Maassluis kiest bij voorkeur voor de residuele methode als vertrekpunt voor grondwaarde bepaling. Uitzonderingen zijn bijvoorbeeld maatschappelijke en bijzondere functies als scholen, bibliotheken, sportvoorzieningen etc. Dit is in lijn met de Europese wet- en regelgeving en is daarmee gericht om geen ongeoorloofde staatssteun te verstrekken. Aan- en verkopen van onroerende zaken zijn daarom gebaseerd op een onafhankelijke taxatie.

In de paragraaf grondbeleid zijn de actuele prognoses van de netto contante en het verloop van de voorzienbare tekorten per project weergegeven.